空置率高企 传统百货项目遇冷 苏州商业地产“洗牌”
编辑：admin 日期：2019-09-01 16:26:49 / 人气：
近年来，苏州市商业地产的规模持续着较快增速。自2010年以来，每年均维持超过100万平方米的新增商业供应。
不过，从另一方面来看，常年较大规模的新增项目入市，导致商业项目过剩的状况。
连日来，《中国经营报》记者现场走访苏州环球港、尹山湖爱琴海购物公园、久光百货、第一百货、苏州印象城和苏州中心等项目发现，一年内新开项目大多出现空置较多、人气惨淡等问题，而部分核心商圈的百货店也在与购物中心的“较量”中逐渐式微。
利福中国方面向记者表示，为保持竞争力，集团旗下的百货店将继续以中产阶层家庭日常需要为定位，将更多国际知名中高档品牌产品引进以丰富产品组合。为迎合年轻消费者的消费模式，将运用于社交媒体运作的移动互联网应用程式、零售管理平台及客户关系管理系统，进行全面的营销活动。
在苏州市商业联合会负责人看来，当下苏州商业地产在消费端、供给端、外部竞争三方面都面临挑战。在消费端，苏州常住人口增长缓慢，缺乏集团化消费，高房价、旅游文化等服务消费也透支了居民的商业消费购买力。还存在中心城区商业集聚度不高，本地商业企业和品牌企业不强、同质化程度较高等问题。
新项目空置频现
根据苏州市商业联合会的数据显示，目前，苏州市共有415个大型商业网点项目，总建筑面积约1798万平方米。2019年预计将新开20个商业项目，新增体量157万平方米，以购物中心和社区商业为主。
然而，记者在现场走访中发现，苏州环球港、尹山湖爱琴海购物公园等开业不足一年的购物中心均出现了大面积撤铺、空置率较高、人流量不足等问题。
苏州环球港项目位于苏州市相城区相城大道，于去年12月开业。公开资料显示，该项目体量达16万平方米，由月星集团投资开发，是苏州城北率先引入“文旅商”融合的新型城市商业中心。
上述苏州市商联会负责人告诉记者，该项目已开业七个月，商场四楼未对外开放。对比一季度实地探访时在营商家73家，近日，在营业的品牌商家锐减至52家，环比锐减近3成，整个商场的空铺率在四成左右。
8月28日下午，记者在苏州环球港走访发现，整个项目人流量稀少，空气中弥漫着一股装修的刺鼻气味，部分区域空调也未开放，随处可见“环球港火爆招商”的巨幅广告。
据记者不完全统计，在三层的核心区域空置率将近七成，共有14家店铺处于闭店状态。其中，仅有不到半数店铺被围起装修，其余店铺被闲置无人问津。周边商户告诉记者，因为环球港人气不足，该部分店铺陆陆续续在几个月前就撤走了，“我们咖啡店是三楼生意最好的，一个下午也就卖出了十几杯。”
位于苏州市吴中区尹山湖畔的尹山湖爱琴海购物公园项目，总建筑面积达到26万平方米。记者走访看到，尽管项目一期开业不久，商家入驻率较为一般，部分扶梯也已经停运，室内区域甚至灯光都未全开。而在餐饮区域，尽管刚刚下午一点，但大部分餐厅的顾客不超过十人，有些餐厅已经关灯结束营业，有店员躺在座椅旁午睡。
“此类现象在苏州的非核心区域十分普遍，今年元旦正式开业的苏州赛格橙果生活广场，目前在营商户不足20家，空铺率约为80%。此外，阳光天地、丰隆汇等新开业商场的空铺率也接近20%，”上述商联会负责人表示，环球港、爱琴海等新开业项目尽管规模较大，但由于周边人口导入不多，项目自身吸引力也不够，导致刚开业就人气惨淡，商户也纷纷撤离。目前，周边竞争的商场较多，只有专注开发某些特色IP错位竞争，或许才有一线生机。
百货商场销量下滑
苏州古城区的观前街商圈是老一辈本地人的“购物中心”，也是各大百货商场的集聚地，近年来同样迎来“闭店潮”。去年年底，开业16年之久的大洋百货宣布闭店。此前，玛莎百货、金鹰百货等国内外知名百货商场也“黯然退场”。
事实上，尽管苏州人民商场、第一百货商店等苏州“老字号”商场仍然坚守，但由于建筑年代较早，装修风格、在营品牌已略显落伍，不少商场已经门可罗雀。
例如，在察院场地铁口的第一百货商店，记者走访发现，除了一楼特卖会，其余楼层均“人迹罕至”。楼上不少店铺已被拆除，剩余货物摆在箱子上进行甩卖。该商场一名工作人员坦陈，因为装修比较老旧，第一百货近年来出现人气不足的问题，此次将逐店分批进行重新装修。
位于金鸡湖商圈的久光百货开业已有十年之久，是苏州地区业绩最佳的百货商场之一。公开资料显示，该项目楼面面积达17.6万平方米， 也是目前苏州体量最大的百货店。
8月27日晚上七点，记者走访发现，地下一层有少量店铺正在闭店装修。而百货地上部分则人流量较少，超过半数店铺没有顾客。记者在四楼随机走了100米，视野所及只有不到十名顾客导购，大多也无所事事。一名知名男装品牌的导购告诉记者，久光百货平时比较冷清，一般周末人气较旺，周末一天的营业额大约一万元。
据利福中国8月披露的中期业绩报告显示，苏州久光百货上半年销售同比增长5.6%，平均每宗交易额下跌3.8%至408元，但日均客流量增长1.5%至20,000人次，逗留购买比率大涨300个基点至45.6%，折扣率同比由19.0%下降至18.3%。
利福中国方面向记者表示，为保持竞争力，集团旗下的百货店将继续以中产阶层家庭日常需要为定位，将更多国际知名中高档品牌产品引进以丰富产品组合。为迎合年轻消费者的消费模式，将运用于社交媒体运作的移动互联网应用程式、零售管理平台及客户关系管理系统，进行全面的营销活动。
百货模式的式微从数据上也可见一斑。研究机构显示，从体量统计来看，苏州地区的购物中心以742.3万平方米的商业面积遥遥领先，而百货仅有99.3万平方米；从数量统计上看，购物中心有72个，百货只有一半。而在苏州市89个标杆商业项目中，购物中心占有47家，百货仅为22家。
经营方面，2018年，22家标杆百货总销量109.65亿元，同比下跌5%，其中有4家百货商场关闭或暂停营业，营业收入超过5亿元的有8家。今年上半年，百货零售总体呈回暖趋势，同比下降0.4%，降幅减慢。
与之形成鲜明对比的是，2018年，47家标杆购物中心总销量达293亿元，同比增幅21.4%。其中，53.8%的项目业绩保持增长，营业收入超过5亿的项目多达25个。
同策研究院首席分析师张宏伟表示，过往一些传统百货商业由于地段优势往往还能维持运营，但随着同类竞争的增大和顾客消费观念转变，部分百货关门歇业被淘汰也是很正常的。从未来创业趋势角度讲，线下和线上有相互融合的趋势，传统百货也要做到“线上导流、线下消费”的“新零售”，可能才能摆脱困境。
娱乐业态或为突破口
记者在走访中了解到，十年前，印象城项目登陆苏州现代大道，成为了苏州工业园区的标志性建筑之一。
十年后，曾一度是苏州风头无两的综合商业体苏州印象城却危机四伏，面临空置率高、人流量少的双重压力。
日前，记者实地走访后发现，该项目有20余家店铺处于闭店、整修状态，包括周大福等知名品牌，“人气担当”喜茶也不过十余人。
尤其是地下一层，出现成片的大面积空置现象。周边商户告诉记者，2017年地下一层的沃尔玛撤出，商场将其改造成一间间小商铺。原本去年4月有一批店铺会开业，但消防审核却迟迟未能通过。今年三月消防审核终于通过，但很多商户都等不及搬去其他地方了。
值得一提的是，苏州印象城中庭的儿童娱乐设施却汇聚了不少人气。同时，在商场内随处可见“乐在其中 焕新而来”的娱乐项目广告，娱乐体验式业态或成为其挽回颓势的“救命稻草”。该项目2019年招商手册显示，该项目总建筑面积约14万平方米，治理与服务中高端家庭及中青年主力客群。现有品牌组合中，休闲娱乐占据23%，儿童体验项目为6%。
如今，娱乐体验式业态已经悄然席卷了苏州各大购物中心。位于金鸡湖西畔的苏州中心，是苏州地区人气最为火爆的商业综合体，目前有儿童游乐场、旋转木马、滑冰场等娱乐项目。
“就玩一会好不好。”8月27日下午，一名六七岁的小女孩拽着父亲央求道，这样的孩子在苏州中心随处可见。记者走访发现，旋转木马、滑冰场等娱乐设施已经全部饱和，周围的商铺也挤满了等候的家长。
一名旋转木马项目的工作人员告诉记者，票价一张30元，每次能坐40人左右。“从商场开门到晚上八点半前，基本不会有空闲。大约10分钟一轮，这样算下来一小时收入7000多元，这抵得上商场普通服装店一天的营业额了。”
“业态的调整是目前商业零售改革的重点。”严跃进认为，娱乐体验式业态虽然火爆，但各商业项目也不能不顾自身实际情况盲目引入。随着竞争激烈的加剧，也给商家提出了更高的要求，必须提前设想明年、后年的顾客需求，提前研究各类商业业态，做到“引领潮流，而不是跟随潮流”。
苏州市商联会和图比特商业研究机构联合推出的《2019苏州市商业发展报告》指出，未来苏州商业首先要提升核心商圈的竞争力，促进商圈内大型商业体建立合作关系，在商圈定位、文化特色、交通体系等方面做综合提升，也要加强各商圈间的联动；其次，要推动商业和旅游、文化、体育、科技等产业的深度融合，以老字号、苏州制造、手工艺和非遗文化为基础打造具有苏州特色的自主品牌。